颐和地产豪宅模式遇阻陷债务危机 曾一栋别墅卖3个亿

　　曾经一栋别墅卖出3个亿，如今这家老牌房企陷债务危机

　　作者：罗琨

　　在业内有“亿元别墅成交记录保持者”之称的颐和地产正在经历一场资金链危机。

　　这家老牌粤系房企早在几年前曾先后创下单栋别墅1.68亿元成交价、3.8亿元成交价的销售纪录，前一个成交价被视作“开创了广州亿元别墅先河”，后一个成交价则让颐和地产赢得了“楼王别墅”的称号。

　　不过，7月以来，因旗下两款资管产品被曝违约，颐和地产陷入了资金链紧张的传闻中。近日，颐和地产委托的评级机构联合评级已经将其主体评级和债项评级均下调至BBB，主体评级展望为负面。而随着一笔私募债的回售展期和另一笔私募债回售日期的临近，颐和地产的偿债压力将更加凸显。

　　偿债压力凸显

　　今年4月，据证券市场红周刊报道，颐和地产及其关联公司通过信业基金发行的卓异3号私募基金、通过中江信托发行的中江金龙86号先后出现逾期。

　　中新经纬注意到，中江信托在今年5月将颐和地产及关联公司高陵光明房地产开发有限责任公司（以下简称高陵地产）告上法庭，法院判决高陵地产向中江信托偿还贷款本金人民币2.52亿元及利息（含罚息、复利）1418.492万元、违约金人民币2138.6万元、律师代理费人民币45.29万元等款项，并要求被告颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲对上述债务承担连带偿还责任。

　　天眼查信息显示，颐和地产对高陵地产持股60%，是其实际控制人，此外，颐和地产董事长何建梁本人也在高陵地产担任董事。

　　与此同时，颐和地产也屡次陷入商品房预售合同纠纷诉讼中。据中新经纬统计，从2018年年底至今，颐和地产作为被告方有51次被告上法庭，案由均为“商品房预售合同纠纷”。

　　近日，联合评级公告称，颐和地产受前期的债务逾期及涉诉影响，导致目前账面资金情况极为紧张。

　　Wind信息显示，当前颐和地产存续债券为两期私募债。其中“17颐和01”于2019年8月4日面临回售，当前余额为3.04亿元。2019年8月7日，公司发布《颐和地产集团有限公司关于“17颐和01”公司债重大事项的公告》，称全部债券持有人同意撤销回售或延后回售日及付息。

　　另一只私募债“17颐和04”债券将在9月份回售，当前余额为7.6亿元。联合评级称，若投资者选择行使回售权，公司将继续面临较大的兑付压力，该笔债务的到期偿付将依赖债务重组的推进节奏。联合评级决定将颐和地产主体长期信用等级及存续期内非公开发行公司债券信用等级由A下调至BBB，评级展望为负面。

　　豪宅模式遇阻？

　　公开资料显示，根植于广州的颐和地产集团创建于1992年，早于同城的富力和恒大。经过二十余年的发展，集团现已成为拥有四十余家全资、控股企业的大型集团公司。其不同的楼盘均以满足“改善型需求”为目标，产品定位于高收入人群。

　　在界面推出的《2018中国房地产富豪榜》上，何建梁夫妇以146亿元财富排名第40位，高于泰禾黄其森夫妇以及SOHO中国潘石屹夫妇等。

　　公开资料显示，从西安外国语学院毕业后，何建梁成为一名海员，跟随一艘国际游轮，考察过全球100多个国家的旅游地产项目，见识了各国的人文地貌和风土人情。这也为他日后创办颐和地产并钟情于旅游地产埋下了伏笔。

　　1999年，颐和地产独立开发的第一个地产项目颐和山庄开售，成为广州第一个拥有业主私家山顶公园的小区，这一项目也为颐和地产在广东当地打响了知名度。随后，颐和地产先后进入沈阳、西安、包头、鞍山、银川等多个城市，形成了“扎根广州、辐射全国”的布局，在业界也被公认为“豪宅代表者”。

　　不过，近年来，这家老牌粤系房企却逐渐在房企规模化浪潮中掉队。2018年中报显示，颐和地产总资产为191.83亿元，这一数字在资产动辄过千亿甚至上万亿的房企面前几乎不值一提，也被当年同为粤系房企的小弟富力和恒大远远反超。

　　Wind数据显示，2015年和2016年颐和地产净利润分别为3.2亿元和5.21亿元，而行至2018年年中，颐和地产半年净利润仅为1.02亿元，缩水明显，也与其他广州知名房企相形见绌。

　　有业内人士指出，豪宅项目一般去化率较低，回报周期长，在遭遇楼市严调控时相较普通住宅更容易面临资金周转不开的问题，因此颐和地产近期曝出债务危机并不令人意外。

　　不过，中原地产首席分析师张大伟认为，豪宅项目虽然去化率低，但一般土地占比较低，利润率较高，只要开发商不随意转型，一般资金链还是较为安全。

　　中新经纬注意到，近年来，颐和地产先后进军旅游地产、养老地产、住房租赁等领域，并从2012年开始全球扩张，当年在悉尼SummerCourt一年售罄。此外，新疆喀什、广东台山、浙江太湖、陕西秦岭等多个大型旅游度假项目进入开发阶段。2013年，在非洲毛里求斯、美国波士顿和洛杉矶继续开发项目，同时斥巨资拿下杭州、上海等多个地块。

　　张大伟指出，如果单纯做高端市场一般不会有太大问题，因此颐和地产的资金链很可能是受转型所拖累。

　　2018年12月28日，何建梁在接受媒体采访时表示，“房地产行业受政策影响非常大，能平安度过2018年就非常不容易了。”如今看来，2019年对于这家老牌房企来说更是充满考验的一年。