海南万亩海岛别墅购房者多为北方人 多作过冬之地

　　海花岛已被海南省确定为“十二五”期间海南省西部旅游的一号工程。在工程项目联系人上写的是“林东”，本刊记者确认林东为儋州市市长

　　在蔚蓝色的儋州湾内，围海造岛12000亩，预计总投资400亿元人民币，如果可能，还要追加到3000亿元这是恒大地产集团有限公司(下称“恒大地产”)的海南儋州海花岛项目。

　　作为恒大集团董事局，许家印曾亲自坐私人飞机到儋州进行项目考察，在与当地官员的对谈中，许家印曾说，自己的下半辈子就在这里了。

　　这不是恒大第一次围海造地，数年前，恒大曾在江苏启东寅阳镇开发类似项目，围海造地近9000亩，土地占到恒大地产近1/3的资产，但是2011年，恒大将此项目部分股份悄然转让套现。

　　转换筹码后，许家印将台子搭到海南，海花岛项目犹如一个庞然大物从天而降，让项目所在地的白马井镇和排浦镇成为儋州一大热点。

　　儋州坐落于海南岛西北边，是海南省建制最早的两个古郡之一，可谓历史悠远。宋朝诗人苏东坡遭流放，即从惠州贬到海南儋州，并生活数年。

　　与省会城市海口和旅游胜地三亚相比，儋州在全国不算有名，但儋州有着海南省独特的资源，有海南十分之一的土地、九分之一的海岸线和八分之一的人口，并有国家级的经济开发区洋浦经济开发区和洋浦保税港区。

　　然而，多年来，这些资源并未为强大的经济动力。游客到海南就直奔东南边的三亚而去，或者经过琼海的博鳌停留看风景，鲜有游客会到海南的西北边看一下儋州。

　　“儋州有不比三亚差的自然风景资源，但是儋州的财政收入还不足10亿元，这足以说明儋州开发的紧迫性。”当地一位官员对本刊记者说。

　　许家印何时注意到儋州湾不得而知，但位于儋州湾的白马井镇渔民老徐清楚记得，2012年年底的时候，他开着自己的船从北部湾归来，开过儋州湾到白马井港靠泊时，看到这项庞大的填海工程已经开始了。

　　从此以后出海要绕道了。老徐说，他后来才知道这个岛屿有12000多亩，“大得没法想象”。

　　2012年5月，中交水运规划设计院海南设计分院发消息说，中标恒大人工岛项目。据中交水运规划设计院海南设计分院的设计方案，这一人工岛项目由三个的离岸式岛屿组成，规划填海面积约8万平方公里，从平面形态看，这三个岛犹如三朵在海中盛开的花，因此取名为“海花岛”。

　　与海花岛一水之隔的海滨，已经有一些房地产公司入驻，本刊记者在采访期间看到，包括恒大金碧天下、重庆城等楼盘都已成功开发销售。

　　恒大金碧天下的销售人员指着烟尘四起的填海现场告诉本刊记者，等海花岛建成后，儋州湾将成为与三亚亚龙湾匹敌的海景度假区，到那个时候，作为离海花岛最近的恒大金碧天下，将体现稀缺海景房的核心价值，也正因为此，现在的儋州湾是海南房产最有潜力的价值洼地。

　　售楼小姐介绍，金碧天下海景精装公寓的售价不到每平方米6000元，主要购买客户为北方客人，作为过冬之地。

　　“洼地”理论尚待验证，但是儋州湾成为“热地”已经是白马井镇和排浦镇人的共识。本刊记者查阅资料获悉，海花岛已被海南省确定为“十二五”期间海南省西部旅游的一号工程。在工程项目联系人上写的是“林东”，本刊记者确认林东为儋州市市长。

　　在填海现场，一辆辆载着巨石和防波锥的卡车鱼贯而入，将巨石和防波锥推入到海里。在现场施工的隶属中国交通建设股份有限公司天津航道局(以下简称“中交天津航道局”)的一位施工人员告诉《望东方周刊》，项目从2012年年底开始施工，用的是吹沙填海的方法，按照施工要求，首先填出两条并行的道向海里延伸，在填至600多米后，分别向左右方向延伸，再延伸到一定，继续向海里延伸，这样不停地投石，最后围成一个圈。“其他的两个岛也是这样的做法”。

　　这只是填海的第一步，等围拢后，用5000吨以上的运输船装海沙到现场，用吸沙机将沙子从船上吸起，全部喷到围拢的海堤内，经过一年多的沉淀后，成为坚固的陆地，再铺上一层石头，覆盖上沙土，成为线万元。”现场施工的中交天津航道局施工人员对本刊记者说。

　　儋州市市长林东作为海花岛项目的联系人，意味着海花岛项目成为儋州城市发展的重要筹码。事实上，海花岛2013年预计完成投资10亿元，这一数字已经超过儋州市过去一年的财政收入。

　　对于恒大地产和许家印，儋州市的官员们充满好感。在某次见面会上，许家印曾说，下半辈子就在儋州了。这让儋州的官员们倍感温馨。

　　由儋州市海洋与渔业局出示的材料显示，这块海域的使用，已经取得了准生证。2012年12月14日，国家海洋局正式发文，对海花岛项目旅游综合体区域建设用海规划进行批复。根据该批复，在规划期限的2012年至2017年间，规划用海总面积约792.6347公顷，其中填海造地783.0032公顷，透水构筑物跨海桥梁用海9.6315公顷。

　　“作为海南省的重点工程，海域的使用手续已经得到国家一级的批示，手续上没有问题。”儋州市海洋与渔业局局长戴文达告诉《望东方周刊》。

　　海花岛的项目给白马井港的渔民出海带来一定麻烦。渔民们说，船开出去要绕一个湾才行，因此与交涉，要求补偿。据戴文达介绍，目前海洋与渔业局已经考虑到这一问题，正在统计渔船数量，会统一作出补偿。

　　据本刊记者调查获悉，恒大项目公司十分注重与当地村民搞好关系，这一庞大工程给参与到填海工程的村民带来利益，也给另外一个村带来烦恼，“晒的衣服总有一层灰”。而这在天空湛蓝的海南岛是无法想象的粉尘污染。

　　对于这一项目的规划，目前只有一个大概。据儋州市官员介绍，在岛上会建造一座类似迪拜的七星级酒店，并有游艇码头和购物区，然后有配套的湿地公园和房产项目。

　　一些有见识的当地人对恒大的到来表示难以理解。因为在他们看来，儋州湾已经不是纯粹的海湾了。

　　“儋州湾这边是白马井镇，对面是洋浦经济开发区，洋浦开发区大石化项目，站在高楼上就可以看到囱，这里适合度假吗？”陪同记者采访的海口市金郁外贸公司总经理林国祥提出如此疑问，他曾看中恒大金碧天下的海滨别墅，犹豫是否要买下。

　　炼油项目，并已经上马2000万吨炼油项目和其他化工项目，并有一批其他的重化工项目。但是林国祥的妻子苏佩佩却不这样认为，她告诉本刊记者，根据海南岛和儋州湾的风向，大石化污染物，应该是随风吹到北部湾的海里。

　　这不是恒大的第一个填海项目，早在7年前，恒大就在江苏启东有过一次填海造地项目。

　　2006年，恒大地产在江苏启东围海造田8968亩，用以建造“恒大金碧天下”项目。在房地产行业狂飙突进的年代，土地储备是房产公司的子弹，足以证明一个公司的实力，恰逢恒大在上市的关键时刻，这一地块成为恒大公司重要的砝码。

　　2009年，恒大在上市时，该地块估值达344亿多元，占恒大地产当时总估值的1/3.而从公开的评估信息来看，该项目的地块围海价格为每平方米240元，而当时江苏启东市的全市地区生产总值(P)为325亿元，这一估值也被称为“许家印在讲故事”，由此遭到各方质疑。

　　本刊记者曾在2010年到启东恒大金碧天下工地，尽管地处荒郊野外，远处是灰蒙蒙的泛着泥浆黄水的东海海景，但项目施工如火如荼。据当时估计，启东与对面的崇明岛，相隔3公里的海湾，当时正在修建从启东到上海的大桥，若大桥修通后，车程将由4个小时变为40分钟，这就是启东项目的价值所在：低价便宜，接近上海。

　　2011年12月24日，崇启长江大桥如约通车，而就在通车前半年的2011年5月16日，恒大发布公告称，已将其全资附属公司Grandday Group的49%股权，作价5亿美元，折合人民币约32.4亿元，转让给

　　。面对恒大是否缺资金的质疑，恒大相关负责人对强调，恒大出售启东项目股权并非短缺资金，而是为了储备资金。

　　根据交易结果计算，华人置业将取得恒大地产启东项目134万平方米地块中49%权益，以作价38.75亿元，项目的楼面地价达每平方米4420元，按照恒大填海造地楼面地价约240元计，获利为17.4倍。

　　与启东项目相比，海南儋州项目是一个成功的升级版。海花岛项目将是许家印在资本市场上能够讲述的另一个漂亮故事。

　　2013年2月，就在儋州海花岛项目得到批复后一个多月，儋州在集中投放城市形象宣传片，在一套和四套的《》、《新闻30分》、《中国新闻》、《走遍中国》等栏目前，时间长达1年，集中展示儋州的新形象、新魅力。

　　在这部15秒的短片中，儋州喊出“新西岸，更海南”的口号。据儋州人士介绍，这场广告投放的宣费是3000万元，这笔钱全部由恒大地产支出。这足见恒大地产对儋州的重视程度。

　　与启东填海项目相比，儋州海花岛至少有两个无可比拟的优势。首先是地理更加优越：相比启东的东海海岸，海南北部湾蓝天碧海，自然条件更加优越。其次，是海域使用的安全问题。在启东项目中，恒大地产规避审批权限的做法，曾诟病。

　　据《中国企业家》获得的一份启东海洋局文件显示，当地将恒大在内的几大块填海项目打包成区域用海计划获得审批，将8968亩用海分割成13块少于50公顷(即750亩)的海域分别立项，从江苏省海洋与渔业局拿到了13个海域证。按照国家有关，若填海超过50公顷，必须经国务院及国家海洋局审批。

　　根据报道，启东项目的13块海域使用权证到2007年1月才办理完毕，但恒大已经在2006年9月到12月通过24小时倒班施工完成了填海最重要的围堰工程。

　　为了取得这些项目，恒大专门注册一批公司来分块运作，紧急注册包括启东鑫华娱乐有限公司、启东勤盛游乐有限公司等。

　　海南儋州湾项目已经取得国家海洋局的批复，干干净净的12000亩海岛，这是比启东项目更加安全的一个筹码。

　　事实上，家大业大的恒大地产资产情况如何，在看来并不清楚。2012年6月，美国做空机构香橼发布了一份财务报告，直指恒大的数罪，并作出恒大已经资不抵债的结论，这一轮做空让恒大股价损失惨重，并引发国内机构对香橼调查真实性与可靠性的质疑。

　　据报道，根据上市公司公开数据统计，目前恒大地产发债达106亿美元，这也让认为，在地产不景气的情况下，高杠杆的恒大地产是否到资金回笼问题，在有如此之多外债的情况下，恒大如何突围，成为股东们关注的焦点。

　　为证明自己的偿债能力，恒大地产在2013年初公布自己的五年计划，这份详尽的五年计划给股东们讲述了一个美好的恒大。按照计划，恒大接下去的5年中，年均合约销售额增长20%～30%，年均利润增长20%～30%，年均土地储备增长10%以内，净负债率平均控制在60%以下，同时承诺，全力发展住宅事业，不再投入任何其他新的非主业。

　　在这场填海完成以后，海花岛项目地块重新估值。毫无疑问的是，它将成为恒大地产未来五年的新看点。而恒大在海南已不光盯住儋州湾，还将目光投向海南岛西部的昌江黎族自治县。

　　根据息，2013年4月8日至9日，海南省昌江县委严朝君一行15人到广东恒大地产考察，许家印当即表示，要在昌江投资200亿元，打造一个占地19000亩的旅游度假项目。

　　海南旅游地产转型提速 价格战加剧行业洗牌2013.01.11