被岛外人“占领”的海南楼市-海南房地产泡沫破灭

一面是暴涨的房价和巨大的需求空间，另一面是全国均价的地价。巨大的利润空间让三亚，甚至整个海南都成为了“全国最后一个地产暴利之地”，开发商们趋之若鹜，又一次了海南的房地产市场。图为2008年10月24日，在海南旅游房地产博览会上，参展开发商商在楼盘展示处推出劲舞表演吸引购房者。彭桐/东方IC

根据省市老龄办做过的调查，该市有10%的老年人在三亚过冬，已超过18万人。在三亚，除去超过30万东北老年人以外，河南、、陕西、山西、、天津等省市，每地在三亚均有自己的老年协会，每地在三亚的老人均不低于万人。图为2015年11月21日，海南儋州，西线高铁开通带动儋州等地的房地产热潮，几名看房老人走进工地详细了解施工质量。cslonglongago/视觉中国

2016年2月12日，海南万宁，在一个小区中停放着一辆从浙江开来的房车。张星海/视觉中国

尽管“度假地产”和“养老地产”是海南地产销售的主要类型，但在海口和三亚以外的新近被开发的市县中，基础配套却往往跟不上房地产的开发速度。在这些二三线市县，商品房岛外购买率高达90%。开发商为了实现短期投资，单纯追求利益，不顾规划大量建设旅游房产，却让入住的购房者受到损失。图为2014年 11月26日，海南琼海市博鳌镇千舟湾小区的“候鸟老人”坐在湖边聊天。小英/视觉中国

北纬3~20，年平均气温25℃，独特的地理和自然，使有着“亚洲夏威夷”美誉的海南三亚在中国其他地方无法被复制。独特的旅游资源和引了大批内陆投资者前去买房置业，也催化着海南不可复制的房地产业。图为2008年11月1日，海南三亚市，美丽的三亚湾。这里已成为高档住宅小区与酒店云集之地。童国强/视觉中国

2012年12月8日，海南三亚，当日，赵本山率徒弟参加三亚某楼盘开典活动。陈文武/视觉中国

伴随着“养老地产”的火爆和房地产高利润的，违建小产权住宅，大肆拿地的现象时时上演。由此产生的产权及利益矛盾也常常引发冲突。图为2016年2月14日，海南万宁，海南东部的海滩被一些大的房地产公司“鲸吞”，这些公司通过获得海滩的开发权来助长售卖楼房的价格。张星海/视觉中国

海南房地产开发始于上世纪90年代初，1991年，随着国务院发布《关于全面推进城镇住房制度的意见》，刚刚脱离广东省的海南开始大力发展房地产业。1992年，人口不过160万的海南岛却出现了2万多家房地产公司。由于开发过热，1993年，海南房地产泡沫在政策干预下迅速破灭，并留下了高达600多栋，1600万平米的“烂尾楼”。直到2007年左右，被积压的库存房和烂尾房才被逐渐处理掉。图为2004年10月21日，海南三亚，三亚湾海边，几位农民在一群停工的“半拉子”海景别墅前耕种。童国强/视觉中国

2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，海南国际旅游岛建设正式实施。受国际旅游岛建设政策的影响，当年年初海南各地房价疯狂飙升。图为2010年1月11日，海南三亚，三亚湾一处楼盘打出楼价上调巨幅广告：“受益于国际旅游岛政策，本项目铁定于2010年2月8日楼价上调1000元每平方米。”石言/视觉中国

下跌的房价和过量库存导致的房产滞销让海南各大楼盘开始“血拼”，以低价和噱头吸引买房者。图为2012年6月24日，海南海口，一在建商品房小区在楼盘模型前举行模特瑜珈表演，吸引买房者驻足。彭桐/视觉中国

大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房，属于“候鸟”型客户，每年冬季“飞”来，春天“飞”走。2015年冬天，按三亚市旅游局的估计，在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众，而2014年末，三亚户籍人口为58.56万人。这些岛外老人像“候鸟”一样在每年10月左右来，来年4月又迁回北方。图为2013年4月19日，江苏南京，当地春季房展会上，两位老人在向海南房地产开发商咨询。/视觉中国

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2012年10月13日，海南海口西海岸，一地产商举办“穿越侏罗纪”国宝级恐龙化石展。彭桐/视觉中国

在海南房地产乱象严重的情况下，出台了调控政策。2015年，海南开始了为期三年的违建拆除行动。2016年2月，出台了“两个暂停”房产调控政策，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的县市，实施暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地供应，暂停新建商品住宅项目规划报建审批的政策。图为2015年7月1日，海南三亚市吉阳区局依法对网枝村7栋违建进行拆除，建筑面积超1.45万平方米。孙清/东方IC

2002年以后，海南楼市逐渐从90年代的地产泡沫阴影中走出，开始复苏，以三亚为代表的海南房地产业迅速发展的快车道。图为2003年12月5日，上海，上海房交会现场，海南房地产项目打出“精装修湖畔高尔夫别墅、度假天堂、置业海南”的广告吸引上海投资者。在亮相此次房展会的20个海南楼盘中，只有4成是产权式酒店项目，其它都为居住型房产，均价为3000-4000元。陈宇杰/东方IC

由于岛外“候鸟”型客户的大量存在，海南房产空置率居高不下，一旦每年的“淡季”来临，“候鸟”飞走时，很多小区就变成了空置的“鬼城”。据统计，在海景房最集中的三亚湾等地，小区内的常驻率大多20%左右。图为2016年2月14日，海南万宁，这些建在海边不远的酒店公寓，由于距离市区较远，平时被空置，成为一座“鬼城”。张星海/视觉中国

2013年1月5日，海南三亚，三亚一在建大型楼盘悬挂“热烈欢迎著名风水学大师宋韶光先生来我项目观摩指导”的，十分惹眼。萧风/视觉中国

在中国，海南已成为最典型的移居置产目的地。这座被称为“亚洲夏威夷”的岛屿，人口仅900万，经济生产力排名靠后，但房地产业却是最赚钱的职业之一。每年秋冬季节，约60多万的岛外置产者从偏北的地区奔向这里过冬，给这里带来热闹和繁荣。房子成了海南的又一张名片，也成为这个被推上发展快车道的经济特区面临着的严峻挑战。

2002年，海南三亚湾的海景房开盘价为2280元/平方米起，半年内却无人问津。但到了2003年，随着海南即将建设国际旅游岛的传言的兴起，三亚的海景房价格戏剧性地翻了一番，达到了4000元/平方米。随后几年三亚的房价阶梯式猛增：2004年再翻一番涨到8000元/平方米，2005年已经高达1.5万元/平方米，2006—2007年涨到2万多元/平方米，2008年的价格已经上升到了3万元/平方米左右。图为2008年4月22日，南京一家房地产商代理销售的海南岛海景房吸引买方人和投资客。/视觉中国

2010年6月后，《海南国际旅游岛规划》正式批复，建设国际旅游岛成为国家战略，楼市爆炒局面平息。随后，当年10月，三亚和海口两市相继出台限购令，遏制岛外投机买房现象，房价狂飙式上涨应声而止。图为2012年4月29日，海南海口，第16届海南春季房地产展示交易会现场，开发商打出“抄底”价。石言/视觉中国

2008年，在本地人口只有20万人的地级市三亚，房地产开发企业有130家左右，其中70%左右是外来开发商。各大地产商纷纷进军海南拿地，海南的商品房开发投资只增不减。数据显示，2000年，领跑海南房地产业的三亚全市固定资产投资13.4亿元，其中房地产只有0.17亿元。2007年，这两个数字分别为109亿元和51.39亿元。2008年，三亚全社会固定资产投资151.58亿元，而房地产投资已经达到76.18亿元，占比超过50%。图为2013年7月6日，海南房产展卖现场，人头攒动。京华时报/东方IC

曾经，作为“旅游大省”的海南因“天价菜”让游客望而却步。如今，作为“旅游房产大省”的海南，用严格的监管和完善的法规保障购房者的权益，膨胀的房产泡沫却仍不是易事。图为2015年9月16日，海南省三亚市，天涯区新建房屋立牌公示。根据有关部门的介绍，树立“已审批建筑”的公示牌即表示该建筑是的，而“存量建筑”则将暂时搁置，再由相关部门调查其有无的报批手续。IC/东方IC

岛外的旺盛需求让三亚、海口等城市的房价节节攀升。而根据海南省国土资源厅关于2008年全省城镇地价动态监测分析报告显示，当时三亚的平均地价为1697元/平方米，远远低于2020元/平方米的全国平均水平。图为2009年2月27日，由200多名人士组成的购房团，在海南省三亚市参加三亚房地产推介会。三亚众多房地产企业不失时机现场设点，向各位客人推销自已的房子。孙清/视觉中国

国际旅游岛建设的利好消息刺激了买房投资者，各大地产项目销售掀起了。在国务院发布建设国际旅游岛消息后的5天内，整个海南省商品房的销售量达到了惊人的171.12亿元，是2008年海南全年的商品房销售量总和。图为2010年1月18日，海南琼海，一处楼盘打出“售罄”字样，众多买房者在楼盘销售部留连。蒙钟德/视觉中国

但价格的回落并没有开发商的开发热情。随着三亚、海口土地资源的紧张，陵水、澄迈、儋州等二三线市县成为新的开发目标。根据咨询公司2013年公布的一份市场报告显示，海南18个市县未来3至5年，包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。如果按照2011年海南全年房地产销售面积880万平方米计算，未来10年内，不再增加新的楼盘立项，这些库存也难以消化完毕。库存剩余，本岛市民刚需不足，投资炒房者的减少最终导致了2012年海南房价的逆势下跌。图为2013年1月24日，海南海口一小区前，两名儿童举着现房销售的牌子进行促销。高林/东方IC

来源：网易

在2012年发布的“2011中国住宅房价收入比排行榜”上，海南仅次于和上海高居全国第三。过高的房价收入比印证了海南楼市是外地人主导的市场。来自海南省房协的数据显示，2006年、2007年和2008年，海口岛外购房者比例分别达到45%。而三亚的比例更高达75%，其中，来自东北地区的购房者占28%，华北地区和华东地区均占18%，华南地区和西北地区均占14%，西南地区占7%。而根据2015年的资料，目前的海南购房者87%来自岛外，而在三亚，东北客户占到79.6%。图为2012年7月25日，江苏南京街头，海南房展的房地产投资项目广告牌。/视觉中国

而另一方面，旺季“候鸟”归来时，大量人流引发的交通拥挤、污染、消费价格混乱等社会问题也困扰着岛内人群和岛外购房者。图为2015年1月3日，海南琼海，几位候鸟老人在北仍风情小村寻找“乡愁味道”。蒙钟德/视觉中国