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日本楼市泡沫破灭廉德瑰:日本房市泡沫的形成与破灭

三是“投机”的膨胀。跟其他东亚国家一样,绝大多数日本人渴望拥有属于自己的住房。人们纷纷购置房产,必然导致地价上涨。但伴随地产的快速上涨,不少本来积攒着钱要买房的日本人只能望“房”兴叹,不得不干脆放弃梦想转而向其他领域投机。比如,有的人干脆改为买车和旅游,还有的开始购买古董和名画,这也是的一种表现。日本企业除一些“走出去”外,也开始不务正业,热心于炒房赚钱,而不是生产,这一切的泡沫都源于地价的泡沫。1986年开始,日本企业开始并购欧美企业,三菱地所会社购买了美国洛克菲勒中心,当时引起国际一片哗然,欧美甚至出现“日本论”。

一是“外部压力”增大。日本在上世纪80年代后期之所以出现房地产泡沫,与日美之间的经济矛盾有密切关系。1985年9月22日签署的 “广场协议”导致日元升值,日本企业面临出口压力。在这种背景下,中曾根内阁宣布扩大内需,加强公共事业投资。另外为刺激内需,中曾根内阁还大幅降低法人税、所得税,造成国家税收减少1/3,企业“余钱”过剩,富裕阶层猛增。伴随建设业和房地产的膨胀,企业和富裕阶层见有利可图,便争先恐后地购买土地和股票,助推地价上涨,房地产泡沫形成。

二是“土地”的陷阱。由于对土地形成刚性需求,当时的日本人普遍认为地价不会下跌,只会上涨。为投机赚取利润,以土地作为抵押向金融机构贷款变成了最好的赚钱办法。很多人为了炒土地而买土地,为炒房而买房,地价被炒到惊人的高度,当时东京23区的地价几乎可以买下全美国。在这种背景下,只要以土地就可无地向外贷款,使得一些金融机构也头脑发热,“住宅金融专门会社”(简称“住专”)一类机构也向住房贷款外扩展业务。然而由于银行垄断了信用较好的债权,“住专”只好向风险较大的客户。资金链的核心仍是土地,一旦土地资金链断裂,就必然出现坏账,日本7家“住专”有6家就此破产。

日本房地产泡沫的形成与破灭不单纯是经济发展的周期性调整。它与宏观调控的失误、文化传统、人们的及投机心理有密切关系。日本人在享受过泡沫期虚假繁荣的荣耀后,也饱尝地价房价大跌后企业倒闭、就业带来的痛苦。(作者是上海外国语大学日本文化经济学院教授)

房地产泡沫是的典型表现。以日本为例,1986年至1991年间是其经济的鼎盛期。之后,以房地产泡沫的破灭为标志,日本经济进入“失去的二十年”。日本房地产泡沫的形成主要有三方面原因。

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