海南楼市崩盘海南楼市良性洗牌被崩盘 没有东北人

新年伊始，海南楼市“崩盘论”被炒得火热。

记者还从三亚市房管局了解到，1月份以来，每天三亚市楼市签约在50-100套左右，一直稳定上涨，对于三亚的库存来说，是个去化速度很快的节奏。

“崩盘论”是自时代的特点。一些过激的言论，能第一时间通过社会化平台的资讯互动，但还是需要实地考察现状，让事实回归本来面目。

有一件事其实很能代表三亚楼市的真实现状。当时正采访三亚某项目的总经理。采访途中有销售人员反映，一位来自东北的富二代，打算在该项目买2000万元的别墅和商铺。一听到这消息，那位总经理立马跟我说了句报歉，就亲自接待客户去了。

开发商两重天和产品区域细分

良性洗牌“被崩盘”

在三亚采访几天，记者从三亚湾、亚龙湾到清水湾、土福湾一走来，发现即使在“崩盘论”影响下，三亚也还处于楼市旺季，即便需要开车走很远的才能到，在陵水的一些清水湾项目都依然卖得不错。

品牌开发商持续看好，中小开发商大浪淘沙。这就是海南楼市的真实现状。其实这种行业洗牌格局，与、与全国楼市的当下走势基本一致。只不过由于海南楼市曾经的特殊历史，和更多靠外埠客户的特点，被夸大、成“崩盘论”了。

但另一方面，市场的良莠不齐也得以大浪淘沙。一些中小开发商资金链紧张，想薄利多销，但产品不追求品质，只是简单地盖个房子而已，更别说物业和了。但购房者早已过了“饥不择食”的时代了，结果可想而知。

三亚的万科湖畔度假公园，是千亿龙头房企万科进入三亚的第二个度假地产项目。记者以购房者身份咨询时，看到现场有有20多且客户在进行洽谈。该项目此前传闻是打八折。而记者咨询的结果是，目前售价2万左右，始终没有降过价。另外，海南万科2013年1月销售额达5亿，同比上涨50%。

1月底，记者来到三亚。实地考察海南楼市，“崩盘论”显然已经成为当地楼市的焦点话题，但近一个月的成交量，却没有那么悲观。作为海南楼市的主要消费地区，东北人前往海南投资的热度依旧不减。

在以往，这种待遇并不多见。反而不时会出现客户拿着整袋子现金连夜排队抢购的现象。这位总经理感慨说：“这种转变，说明海南楼市的竞争加剧了。但这种激烈的竞争，是有利于楼市健康发展，有利于买方市场的。”

第一、品牌开发商和中小开发商“两重天”。目前三亚市场上开发商大部分是万科、华润、雅居乐、绿城、鲁能这样的品牌开发商，他们资金相对充裕，只是卖多卖少的问题，目前并不存在资金问题。有一名营销总监就很坦率地说：“我们项目第一期就把所有土地款和成本收回来了，后面还要开发到2020年，老板是控制节奏，不让卖快。”同时，中小开发商的日子确实越来越难过了，这也正是“崩盘论”中一些个案的来源。“其实所谓的崩盘，我的理解是海南北纬18度以北的小区域小开发商会被淘汰，而万科等大品牌开发商，因为品牌，服务，产品等优势，市场份额会进一步提升。”上述营销总监表示。

不少海南房地产业人士与我交流时都表示，最担心的是本来良性的行业洗牌过程，因为担心“崩盘论”发酵，被人为终止。“就像万科总裁郁亮所提出的“洗澡论”一样，让房地产业一次调整到底对行业健康发展更有利，不能每次‘洗澡洗一半’，过段时间又来一次。”

“崩盘论”已被证谬，而海南楼市在洗牌过程中出现的两大趋势，更值得我们去分析和研究。

在三亚几天，能够感觉到热议的“崩盘论”对市场带来的一时困绕。有购房者说：“都说海南楼市要崩盘了，但我们怎么没感觉呢？”一些开发商也同样苦笑着摇头：“让我们感觉头疼的，不是没人买房，而是热炒崩盘论之后，所有客户都会问问是咋回事。有的销售员一天接几十个电话进行解释，其他事都没法干了。”

第二、三亚、海口与其他海南二线城市，产品逐渐细分。海南国际旅游岛规划出台后，以前楼市热点过度聚焦于三亚、海口的情况正在发生改变。文昌、万宁等二线海南城市的房地产行业也在快速发展。从而形成了产品的区域化细分。在三亚以及周边的陵水县等地方，项目越高端卖得越好。那些低端的项目反而是在文昌、万宁等二线海南城市卖得好。

一方面，2012年三亚绝大多数项目确实卖得不如2011年。据了解，大部分楼盘销售下降了10%左右。因此，2013年的春节销售旺季，各个开发商都希望先发制人，抢占客源。