降价劫冲击海南楼市八大现象表明：楼市降价压力比报道的还糟

当前来看，银行信贷紧缩持续导致1-5月份市场短期表现仍然“马力不足”，尽管央行5月12日“喊话”要求支持个人住房贷款后，短期内来看，因为“央五条”并非正式通知，银行存款成本也没有明显下降的迹象，大多数商业银行并没有立即下调首套房贷利率，贷款审批速度也没有明显提高，目前指望商业银行下调利率、提高审批速度、支持首套自住房贷的政策落空。

第一、百城房价首次环比下跌，其中62个城市环比下跌，房价下跌城市数量占据主流，市场基本面“阶段性”逆转。

此外，二线城市之间已经开始出现“分化”，尤其是库存偏大的城市，开发企业对这些城市的投资倾向也明显出现“分化”，比如杭州等城市因为库存偏大等原因出现降价现象，开发企业在该城市拿地也比较谨慎，不同的企业对于杭州的投资倾向短期内也出现“分化”，部分开发企业已经萌生退意。

第七、大型房企开始大幅降价，大范围降价马上拉开。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，即使一线城市在市场基本面上仍然看好的城市，当前由于去化速度的降低，导致存销比增加，当前来讲，个别一线城市已经接近或略微超过15个月的降价压力的指标范围值。当前上海、广州、部分楼盘已经开始率先大幅降价，既是整个市场基本面短期内逆转的表现，又反映出个别存量偏大板块、定位偏高端项目的去化压力。

笔者认为，作为发展与扩张的战略，不少房企尤其是大型房企始终没有停止逆势扩张，甚至在市场火热期仍然比较激进的拿地，制造“地王”。拿去年下半年来讲，以闽系房企为代表的第三第四梯队房企逆袭土地市场，以期短期内谋求上位，实现区域深耕或全国化布局。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，百城房价23个月后首次环比下跌、地方“限降令”、1-5月市场交易量普遍遇冷、银行信贷紧缩持续、“救市”措施难有起色、6月份半年报业绩压顶、大型房企开始大幅降价、“地王”企业劫等八大现象表明，楼市降价压力比报道的还糟。具体来讲：

又是一个讨论楼市下半年市场趋势的时间段。总体来看，今年1-5月受银行信贷紧缩、存量增加等因素影响，大中城市商品住宅成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，个别城市甚至下滑4-5成，市场成交量表现欠佳。尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，上半年整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，甚至在第三季度仍然会延续这样的市场行情。

当前，由于市场成交量普遍性下滑、房企负债和存货增幅的压力、房贷收紧局面并未实质改变等因素使得上市房企在二季度销售压力、经营压力明显增加，尤其是2014年即将过半，对于上市房企来讲，6月份半年报业绩压顶，房企势必会采取相对应的措施“抢收”半年报业绩，当然，适度的价格策略调整成为大多数房企的必然选择。

第八、“地王”企业劫，可能面临破产或被收购的风险。

4-5月份大多数开发企业采取观望与博弈的市场策略，或者还处于制定应对未来市场变化的策略过程中，导致整体市场表现在这样的市场阶段表现相对保守。尤其是4-5月份部分城市开始放松楼市限购等“救市”措施，比如天津、南宁等城市放松限购、无锡户籍新政刺激楼市需求、海口“买房落户”政策、安徽部分城市定向宽松公积金贷款政策等措施，这反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏，从成交价格的角度来看，尽管定价更贴近市场，但也处于博弈状态，难以有大幅上涨或下跌的动力。

5月31日，研究院发布的100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2014年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。

今年1-5月房地产市场，受银行信贷紧缩等因素影响，不仅仅是杭州、无锡、、广州、成都、上海等这些大中城市个别楼盘出现大幅降价逆袭，也出现了宁波、温州、神木等城市企业资金面从紧房企倒闭的现象。此时，因为房价大幅降价，导致土地市场遇冷，部分城市甚至出现流拍现象。这样的市场状况严重影响了地方“土地招商”，部分地方感觉压力山大，于是，部分城市出台“限降令”阻击房价下跌过快。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等这四类拿过“地王”企业受影响比较大，正在面临生与死的抉择，极有可能目前已经面临资金链断裂、债务违约或被收购的风险。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从今年4-5月份来讲，大型品牌房企总体仍然呈现出“犹抱琵琶半遮面”的特征，但是，这样的状况应该不会持续太久。从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计6月份及第三季度，楼市已经难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。此时，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略，预计大范围降价马上拉开。

此外，从涨跌城市个数看，37个城市环比上涨，62个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与上月相比，5月价格环比上涨的城市数量较上月减少18个，其中涨幅在1%以上的有7个，较上月减少4个；5月价格环比下跌的城市数量较上月增加17个，其中跌幅在1%(含1%)以上的有30个，较上月增加14个。

第六、6月份半年报业绩压顶，房企势必会采取相对应的措施“抢收”半年报业绩。

因此，银行信贷紧缩导致“钱荒”、利率上浮的现象甚至会影响到2014年第三季度整体市场的行情。

比如杭州市物价局、住保房管局5月23日发布称楼盘降价超15%的将网签，被市场解读为“限降令”；据东莞物价局工作人员透露，如果成交价低于备案价15%，商品房网上销售系统会自动锁屏，也签不了买卖合同；深圳、上海及南京等地都有类似的“限降令”。其中，上海市住房保障和房屋管理局早在2011年11月出台措施，房地产项目销售价格浮动幅度超过20%，开发企业需要重新备案审批。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，市场去化压力倍增，此时，部分开发企业开始大幅降价回笼资金，导致大中城市房价涨幅放缓。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收购股权，面临命运的转折点。

第二、地方压力山大，“限降令”阻击房价下跌过快。

第四、银行信贷紧缩持续影响楼市成交节奏。

5月份，尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，5月份整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，今年1-5月大中城市成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，甚至个别城市成交量同比下滑4-5成，市场成交量表现欠佳。

第三、1-5月市场交易量普遍遇冷，大中城市成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，个别城市成交量同比下滑4-5成，市场成交量表现欠佳。

但是，也正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业的扩张的盲动性与2014年银行信贷紧缩相遇时，企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场下，从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。

从开发商定价角度来讲，由于短期内银行信贷紧缩仍然会影响楼市的成交节奏，市场成交量“普跌”及企业销售业绩下滑将给开发商更大的市场销售压力。因此，从4-5月份市场表现来看，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为市场主流和趋势。同时，一些大型品牌开发企业也开始出现大幅降价的市场行为，并且大幅降价的楼盘越来越多。预计由于上市房企6月份半年报业绩压顶，这些房企势必会采取大范围“以价换量”的措施“抢收”半年报业绩。

第五、“救市”措施助长企业博弈市场，量价难以有起色。

在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企开始大幅降价的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。

三四线城市仍然面临普遍性的去库存的压力，但也出现分化。其中，经济基本面向好的城市房地产市场去库存的压力较小，而经济基本面一般或没有好转的城市的楼市则面临较大的去库存压力，尤其是对于资源依懒性较大的城市、民间资本过于活跃的城市，房地产市场仍然存在较大问题，甚至出现房企倒闭破产、债务违约的现象，比如神木、鄂尔多斯、温州等城市。