海南上半年楼市成交价逐月下跌 或现降价促销2015年11月16日

分析

而如今进入下半年，意味着即将进入海南传统旺季期，而下半年的海南楼市是否可以印证开发商的说法，淡季所以低迷，旺季即可回温?海南下半年房价将如何变化?广大购房者是买房，还是继续观望?

纵观全省上半年商品房每月的成交均价，基本上呈逐月递减趋势。虽与去年同期相比，还略有上涨，但除了2月份，每个月的成交总金额下跌幅度均超过20%，即平均每月成交总金额下跌26.49%。

但实际上，受整体楼市影响，对闲置土地的清查，以及西线商品房供货量的逐渐加大，加上整体西线楼市还不够成熟，所以西线商品房价格还是以下跌为主。“临高整体楼市均价为4200元/㎡，售价较高的项目也就是金沙滩项目精装8000元/㎡，长岛蓝湾项目毛坯7500/㎡。而没海景的项目都卖不动，恒泰琉金岁月从去年12月的5700元/㎡，降到现今的3200元/㎡。”临高某十强房企销售顾问说。

“儋州的楼市主要分为两区，一是那区，主打刚需市场，均价约4000元/㎡;二是滨海新区，主打度假市场，均价约6500元/㎡。据了解，儋州滨海新区四月份的均价约7500元/㎡。”一业内人士称。

海口某楼盘营销副经理称，目前海南楼市确实很不明朗。表面上看，虽然房价浮动不大，有涨有跌，但海南总体楼市是处在下行状态。有意向购房的客户，可以继续观察两三个月。

某十强房企负责人称，东线项目地价逐年增长。以海口为例，目前海口楼面价至少1500元/㎡，加上建安成本2300元/㎡，税费及园林等费用，合计成本价为5600元/㎡。所以，目前均价在8000元/㎡的海口房价算为合理。三亚的成本价更是不止5600元/㎡。

“跌幅虽说不会很大，甚至还有可能到了旺季，价格会有所回落，但整体看来开发商为了走量，肯定会适时推出比以往都低的优惠。而对于房价并无太大下调空间的海口，购房者如若遇见合适的价格，即可出手。总的来说，对于有购房需求的客户来说，2014年下半年是个值得购房的时机。”该营销副经理说。

海南房价会微跌，但空间有限。这是不是意味着购房者的春天已到来?而购房者是现在出手，还是继续观望?如何才能把握好这个微跌时机?

2014年，全国楼市进入下行通道，海南楼市同受打击，对于海南楼市的低迷原因，开发商多解释为传统淡季使然。

整体来说，海南楼市量价齐跌，不容乐观。而在当前楼市风云中，最的群体想必就是购房者，而最让购房者关注的应该是未来房价会涨还是跌?而买房的最好时机究竟是什么时候?

预测

对于还有点投资想法的客户，选择海口与三亚是最保险的选择。因为这两个区域的房子除了具有增值价值，还有交易价值。而有增值价值，但无交易价值的房子，很多时候只是名义上的增值，很难转现，最终容易导致，房子一直停放原处，谈何投资?（见习记者 王华）

据搜房网数据中心显示，2014年上半年海南商品房签约套数、总成交面积及成交金额均同比下跌近30%。只有签约均价同比微涨1.92%，均价为12035.74元/平方米。

所以即使进入下半年海南传统旺季期，开发商仍面临很大的走量压力。即使考虑到成本因素，东线项目还是会略微降价，或者会时不时推出一定量的特价房帮助走量。而个别资金周转不过来的项目，或直接低价出售，或并购。

从商品房跌涨楼盘的分布区域上看，数据显示，价格起伏更多集中在东线城市，其次为西线、中线。东线以海口、琼海楼盘价格变动居多，西线则以儋州、澄迈、定安居多。

海南房价变动如此微妙，这时所要选择的置业区域也显得非常重要。

从商品房成交套数上看，上半年海南楼市有17个市县商品房有成交。但除了文昌、定安、琼中、白沙、儋州、乐东成交套数同比上涨外，其他市县的成交套数均同比下跌超过20%。成交量上，西线楼市相比东中线楼市要乐观。

同时，据搜房网数据中心显示，截至6月30日，2014年上半年海南在售楼盘共514个，共有144盘价格发生了变化。其中100个项目涨价，最高涨幅达19.95%;44个项目降价，最高降幅16.76%;114个项目价格无法对比，其原因多半是因为其所推物业类型不同，或是特价房源价格;256个在售项目价格无变动，占在售楼盘的50%。

上半年海南楼市量价齐跌

虽说东线项目成交均价较高，但从成交总金额涨跌上看，西线项目较为乐观。17个市县中，仅文昌、万宁、定安、琼中、白沙、儋州6个市县每个月的成交总金额是上涨趋势，其涨幅分别为46.92%、95.03%、27.94%、666.73%、874.68%、118.97%，其余的市县成交总金额跌幅明显。

一业内人士告诉记者，针对目前捉摸不定的楼市，海口刚需客户看到8000元/㎡左右的房源即可入手。而针对岛外有度假需求客户，先考虑个人需求，再综合海南房价发展趋势进行选择。例如，要求有海景资源的，最优考虑三亚、陵水地区;其次是琼海的博鳌区域;再次一点的就是文昌。对海景资源无要求的客户，即可选择海口市区。

房价会微跌但空间有限

再观望两三月购房或更好

上半年的五一黄金周期间，雅居乐清水湾“5折优惠”甩货，推出200多套特价房，并打出“让房价回到2009年”的口号。同时，据知情人士透露，雅居乐清水湾当时推出的特价房远远不止200多套，甚至多出好几倍。

从商品房成交均价上看，单看上半年各市县成交均价，发现除了琼海、万宁、白沙涨幅较大，分别为20.97%、63.03%、77.25%;海口、三亚、文昌成交均价略有上涨，均约3%;剩下的市县不管是上涨还是下跌，幅度都很小。成交均价上，仍是东线项目位居前位。

所以，整体而言，海南房价会微跌，但下跌空间有限。

西线楼市房价会涨还是跌?从数据上看，海南西线楼市情况较东中线乐观。原因有四：一是西线楼盘项目逐渐增多，商品房供货量增大;二是西线的楼市相关数据基数较东中线小;三是西线楼市开发较晚，地价较低，使得同样拥有海景资源的西线商品房价格较东中线低;四是海南西环高铁预计明年通车带来的高铁效应。所以，西线楼市属于海南楼市的价值洼地，故在楼市低迷的情况下，其成交量上涨趋势会比较显著，同时其房价也具备上涨潜力。

某十强房企营销经理也表达了差不多的观点。其认为，真正可以反馈出海南房价的时机，应该是在海南的旺季期，也就是从10月份开始至下一年的3月份。届时从表面上看，房价无多大变动，但开发商会采取特价房策略，隐性拉低价格，帮助走量。

虽说从成本上看，东线房价似乎没降价的可能。而且从数据上看，东线项目房价还略有涨幅。但同时可看出东线成交量下跌幅度较大，价格上的微涨并不能弥补销量的下滑。加上目前东线商品房存量很大，仅今年前5个月海口市商品房库存量面积就有560万平方米。从海南省统计局5月发布的信息来看，一季度海南房地产投资开发资金增速远远高于到位资金增速，开发商资金来源面临压力。同时，开发商还将面临每个月的销量任务压力。

至于中线项目，目前项目不多，房价也不高，均价约在4800元/㎡。据琼中半山和园的销售顾问小叶称，目前琼中楼盘价格无任何变化，也无任何促销活动。主要原因是没有客户。

从海南上半年楼市相关数据可看出，东线商品房价格仍呈微涨状态。但其成交量及总成交金额都明显下滑。价格的微涨并不能弥补销量的下滑。所以，东线楼市没数据上看到的乐观，未来存在微跌趋势。