这些国家的房产泡沫是如何破灭的？又是如何救市的？

来源：互联网
|
2017-03-19
|
0 条评论
|
T小字　 T大字

　　今年上半年国内掀起了轰轰烈烈的去库存运动，广大一二线城市人民纷纷响应党的号召，加入到去库存的队伍当中，为房价撑起一片天。今年上半年国内掀起了轰轰烈烈的去库存运动，广大一二线城市人民纷纷响应党的号召，加入到去库存的队伍当中，为房价撑起一片天。

　　房地产事关国家经济命脉，房地产一旦出现问题，都是大问题，都会出台相应的救市政策。

　　美国、俄罗斯、日本、泰国，包括中国的海南和北海都曾出现过严重的房地产泡沫，泡沫破裂之后，是如何应对的呢？最终效果如何？

　　上海易居房地产研究院最新的研究报告《全国房地产去库存现状与趋势研究报告》对美国、俄罗斯、日本、泰国多个国家的房地产泡沫破裂之后，如何出台政策应对危机做了详细阐述，从国外过往案例，探究中国房地产去库存现状与趋势。

　　2008 年美国因房地产次级抵押贷款坏账而引发金融危机，美国经济重创。房地产泡沫破裂，市场低迷，库存积压。

　　在接下来的几年里，房地产行业产能过剩对美国经济造成了很大损害，产能过剩的清理经历了漫长的过程。

　　美国新建私人住宅从2005 年的206 万套下降到2009 年的55万套。房屋价格连续下降，凯斯-希勒房屋价格指数从2005年的高位下降27%，历时7年直到2012年方才企稳。新建住房销售从2005 年的128万套，下降到2012年的30万套，降幅达76%。

　　首先是印钞票，施行量化宽松的货币政策。美国出台了一项1.1万亿美元的货币刺激法案。

　　这笔资金主要用于基础设施建设方面的支出，刺激经济，盘活房地产存量，给企业减税，增加市场活力。

　　房利美和房地美是美国住房抵押贷款的主要资金来源，它们所持有或的住房抵押贷款总额约为5.3万亿美元，几乎占了当时美国住房抵押贷款总额的一半。

　　受美国房地产市场泡沫破裂冲击，房利美和房地美陷入全面危机，美国房地产市场和金融市场面临系统性风险。

　　2008年9月7日，美国宣布接管房利美和房地美，根据接管方案，美国财政部将通过购买优先股向房利美和房地美各注入 1000 亿美元资金。房利美和房地美首席执行官被离职。

　　2008年7月经批准成立、专门负责监管两公司的联邦住房金融署接管两公司日常业务，并任命两公司新高管。

　　接管房利美和房地美，是美国历史上出台金额最大、最复杂的救市方案之一，这项政策极大地促进了美国住房和金融市场的稳定。

　　2012年9月13日美联储宣布推出第三轮量化宽松，其中就包括了每月新增购买400亿美元抵押贷款支持债券。使住房抵押贷款债券市场的流动性得到极大改善。

　　为了全面激活房地产市场，鼓励国外资金入美购房，为海外投资者打开美国房地产的大门。

　　在多项政策的合力助推之下，同时配以美联储零利率货币政策和一系列量化宽松政策，美国楼市开始逐步企稳。2012年以来，美国房价持续上涨，楼市复苏加快，也拉动了美国经济增长。

　　此外，在美国楼市的复苏过程中，海外投资者的涌入也是金融危机后美国资本流入的主要来源，是美国房地产去库存的重要帮手。

　　1955年开始，日本经济一直保持高速增长，P和人口快速成长。1968年，日本首超成为世界第二大经济体。

　　在1987-1990年期间，低利率和充足的货币供给刺激了投机活动。在炒作之下，日本的地价迅速上涨。

　　值得注意的是，日本的商业银行一直都在以土地作为贷款抵押。很多投机者利用迅速上扬的股票账面利润投资房地产，导致房价飙升。

　　在日本房地产的火爆时期，最大投机者是财力雄厚的财团，大批财团资金从各个不同的行业汇集到商业地产行业，催生房价快速抬升。

　　根据日本国土厅公布的调查统计数据，城市土地价格指数从1985年的91.5上涨到1991年的147.8，上涨幅度61%。建筑投资从1985年的约50亿日元上升到1991年的约82 亿日元，上升幅度64%。

　　最终，由于美国借“广场协议”日元二次升值，摧毁了日本出口导向型工业的根基，在大批日本工业企业纷纷倒闭、股市崩溃的同时，大量租客撤离东京圈，业主因为租客减少而大量抛售房产，日本的楼市价格在短期内断崖式下跌。

　　1991年日本房地产泡沫破裂，建筑投资额从1991年的824036 亿日元连续下降至2011年的432923亿日元，降幅达47.5%；同期城市土地价格指数下跌62.7%，房价波动的剧烈程度比同期其他有房产泡沫的国家更为严重。

　　房地产价格的暴跌使大量不动产企业破产，非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产，给这些机构提供资金的银行亦无法幸免。

　　日本银行业产生了严重的，几家大银行如兵库银行、北海道拓殖银行等相继倒闭，大量建筑成为“烂尾楼”。

　　建筑业重创，1994年合同金额不足高峰期的1/3，日本国民经济陷入长达十几年的负增长和零增长。

　　第一，大量发行国债，利用国债建设公共配套设施；同时，运用支出调整政策与支出转换政策，恢复房地产业及其他经济部门的活力，提高房地产的附加值。

　　第二，采用扩张性的货币政策增加流动性，通过多轮降息，大幅降低利率，最后以零利率来推行量化宽松政策，通过降低购房成本来刺激房地产市场发展。

　　第三，调整市场结构、缓解供需矛盾。一方面放宽限购，鼓励市民贷款购房，另一方面帮助开发商建立了房地产投资信托基金，专门用于商业地产投资的融资互助。

　　第四，调整行业建筑标准，放宽建筑物高度，缩短建筑方案审批周期，鼓励引导环保节能建材的普及使用。

　　日本通过一系列楼市措施的实施为房地产市场吸引到了资金，也降低了市民购房的门槛。

　　经过长达10多年的房地产行业结构性调整和洗牌，竞争力弱的财团及开发商纷纷被淘汰，房地产库存逐步消化。

　　但由于日本金融体系的不完善以及国内产能过剩等问题的存在，日本经济发展在陷入停滞的同时，房地产市场再未出现此前火爆的状态，大都市圈的地价房价仍远低于泡沫高峰时的水平。

　　近几年，随着国内经济的改善，日本经济逐步企稳回升，2013年三季度开始，由于海外购房者需求的提升，日本房价增幅才有所加快，其中也包括中国购房者。

　　继日本之后，20 世纪80年代中期，泰国为了促进国内经济的发展，把房地产作为优先投资的领域以带动其他部门的发展，同时还制订了相关的刺激性政策，催生出房地产市场的繁荣。

　　由于泰国金融市场过早的对外，加之金融体系还不是很完善，海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入房地产市场，再加上国内金融机构对信贷政策的，加大了对房地产业的信贷资金的投入，光对房地产业的贷款资金就占到其总贷款的一半左右。

　　与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机。由于没有很好地进行调控，最终导致房地产市场形成了巨大泡沫。

　　据统计，泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、11%。

　　随着市场的逐渐饱和，房地产日益严重的供过于求现象，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15—20%，印尼为18%，马来西亚的数量也不少。

　　随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，其中泰国房地产泡沫破灭导致产生400亿美元的银行呆账，了泰国的银行业和金融体系。

　　大量企业停产、倒闭，失业率大幅上升，对国内经济造成了巨大的打击，东南亚其他国家的经济也出现了严重衰退。

　　东南亚国家这一轮房地产泡沫周期中，泰国房地产泡沫自1988年产生到1997年破灭，历时9年多。印度尼西亚历时8年，马来西亚历时约7年。

　　为了应对房地产泡沫破灭后的行业危机，泰国之后采取了多项经济刺激措施。

　　首先降低地价以消化房地产库存。1998年,泰国宣布降低首都曼谷和其他部分地区的参考地价,下降幅度高达45%。

　　这一决定旨在扭转不正常的房地产业给经济发展带来的不利影响,鼓励人们购买目前闲置的商品房。

　　第二，实地产交易税费优惠刺激楼市需求。在房地产泡沫破灭后的几年，为了恢复房地产市场，泰国陆续推出了各种支持措施如降低手续费率、个人房地产贷款利息可抵扣应纳所得税和降低房地产企业的所得税等，加上贷款利率大幅降低，泰国房地产市场需求得以。

　　第三，泰国住房银行引入专门的住房融资方案。自从 1997 年金融危机之后，泰国住房银行在抵押贷款方面起着至关重要的作用。

　　即使在 1997 至1998年间资金流动紧张的关键时期，大多数银行都严格控制贷款。泰国住房银行仍然继续发放住房贷款。

　　作为国家的有力工具，泰国住房银行响应政策，引进多种创新的住房融资方案，促进购房需求，协助搞活房地产业，刺激危机后的经济增长。

　　1998年的金融危机导致许多泰国人搁置了购买房屋的想法，此后随着一系列购房优惠政策的出台，特别是在处于谷底的低利率刺激下，泰国房地产市场需求明显提升，泰国房地产业从 2000 年起开始逐步复苏。泰国经济也逐渐趋于稳定。

　　2002 年后，受经济快速增长、供需关系失衡、按揭贷款利率相对较低、“炒房”、“官商黑幕”等因素影响，俄罗斯房地产市场价格一直居高不下。

　　2008 年美国的次贷危机引发世界经济衰退，由于房地产业在俄罗斯国民生产总值中占大约7%，因此对俄罗斯的房地产市场也产生了消极影响：房地产新开工项目减少，投入使用的住房面积增速减缓，大批建筑企业濒临破产，房价下跌。

　　2008-2009金融危机期间，俄罗斯房地产价格水平平均下降了30-35%。由于申请贷款难度加大、费用高昂等原因，俄罗斯建筑企业的资金状况迅速恶化，纷纷叫停在建项目或另觅融资渠道。

　　俄罗斯最大房地产集团之一的 MIEL 集团甚至来到中国寻找金融合作伙伴，谋求拓展融资渠道。

　　为重振房地产市场，也为了应对经济危机，俄罗斯采用扩张性财税政策以刺激国内需求。

　　2008年从住房公用事业促进基金中划拨500 亿卢布，用于购买完工程度较高的住宅，从联邦预算中出资320亿卢布为现役军人和贫困居民购买住房。

　　2009年俄罗斯下拨250亿卢布专款给国家房贷局，由各地区房贷局和银行共同执贷重组计划。

　　由于经济下滑，失业者不断增多，房贷断供问题日益严重。据了解，俄罗斯大约有80万人向银行贷款买房，房贷规模为9745亿卢布。

　　执贷重组计划后，既救助贷款买房者，也救助银行。对于失业的贷款买房者来说，可以缓交房贷一年；对于商业银行来说，由于有国家专款帮助垫付“房奴”所欠一年的贷款，不至于让这部分资产变成坏账，银行的流动性有了保障。

　　同时将产业政策调整为优先支持实体经济发展，筛选出包括房地产业在内的 295 家优先扶持的大型企业，对其实行融资支持和税收优惠。

　　为提振房地产市场，俄罗斯出台住房激励计划，通过授权外经银行向商业银行和企业发放外汇贷款、首次外汇储备清偿非国家外债、首次启动主权基金注资商业银行以及修改《自然人存款保险法》等措施，为开发商及买房者提供住房抵押贷款，帮助他们融资，化解流动性不足的风险。

　　根据俄罗斯联邦中央银行的数据，2014年共有629 家信用机构提供101.23万笔住房抵押贷款，总额达1.7625万亿卢布，分别比2013 年增长22.7%和30.18%。

　　在住房激励计划出台前，俄罗斯推出的一系列房地产政策虽然在短时间内发挥了一定的作用，但自 2013 年开始，俄罗斯经济趋于停滞，国内除莫斯科、卡拉达尔等一线大城市之外，大多数中小城市的住房市场趋于滞销。

　　流动性不足是房地产市场低迷的直接导火索，在资金短缺使建筑业“降温”的同时，按揭贷款的高成本也使购买需求下降。

　　此后，在住房激励计划的刺激下，俄罗斯部分家庭对住房和抵押贷款的投机性需求大幅增长，一定程度上缓解了俄罗斯国内房地产市场的库存量。

　　“ 从国外对房地产泡沫破裂之后的应对举措来看，调控效果不一样。面对已成定局的趋势，宏观调控也不是万能的。

　　今年以来，一线城市的地王现象就此起彼伏，深圳如此、上海亦如此，很多新出地块的楼板价已经超过8万。

　　而此前，融信集团以110.1亿元天价拍的新静安区地块，更是创下了中国单价最贵地王纪录。光楼板价就达到了14.3万元，按照现在房企的运作成本，要盈利，终端的售价至少应在20万以上。

　　不过，今天无妨开个脑洞，假设2020年一线城市的平均房价线万元，那我们的生活会变成什么样子？又该如何应对？

　　当房价到了20万，毫无疑问，房租肯定会涨，按照当前年化2%左右的收益率，那么每平米的年化租金收益率大概要在4000块左右，也就是说就算只租一个40平的房子，每年的租金大概也要16万左右，合计每月1万3。

　　当然，考虑到租户本身的收入水平的增幅，2%的年化收益率可能未必能达到，但即便以1-1.5%左右的年化收益率来计算，每年10-12万左右的支出基本没跑了。老实说，即便在上海，税后到手的年收入要达到10万以上，也不是件特别容易的事情，更别说还需要其他的消费了。

　　对于企业而言，更是如此，由于商业地产本身的逐利性，其租金对于企业的影响无疑更大，单位面积所产生的收入将成为企业赖以的核心指标，如果收入的增幅跑不赢房租的增幅，无疑对于企业的经营来说是十分不利的。

　　所以从这个角度来看，未来从事第一、第二产业的企业日子肯定不会特别好过，毕竟这些业务存在占地面积大、资本密集、毛利率低且有效需求不足等问题。

　　相较而言，第三产业、特别是互联网及金融等聚焦于虚拟经济的企业，其优势未来会进一步，原因很简单，这些业务对于土地的占有需求并不大，且具备毛利率高、边际效应可观等特征。

　　即便当房价涨到20万一平之后，物价也未必会有特别明显的增长，两者之间应该会有一个明显的。

　　一方面，房租支出与消费支出之间会有明显的替代作用，毕竟当一个人的房租支出越来越多之后，他可以分配在消费领域的支出一定是减少的；

　　另一方面，由于外围汇率的掣肘及国内畸形的资金传导机制，我国进一步大幅流动性的空间并不大，即便进一步，资金也未必会进入实体经济领域，进而推高物价。

　　所以，虽然诸如餐饮、服务、快销等直接与终端消费者相关的行业与金融、互联网一样，也属于第三产业，但他们的日子可能会比较，因为他们碰到了消费者能力的天花板，无法不断地涨价。

　　如果企业以更高的效率及更低的毛利率水平为代价，在与先前同样的成本支出下给消费者提供更好的服务，那是有意义的。

　　而如果只是指望消费者花更多的钱来买所谓的情怀，那这种模式肯定很难持续。因为，随着房租对于消费群体的挤出，高效率的企业可以对低效率的企业实现挤压，但反之却不行。

　　这种情况可能和现在对岸的及日本有点像，在各类涉及民生的必要消费品领域，价格仍然会维持相对的平稳，消费者会享受到比原来更物美价廉的产品和服务，但这种情况是以企业毛利率和提升效率为代价的。

　　因此，可以预见的是，身处这些行业的企业未来或会更加依附于一些大的需求撮合平台，以谋求更高的业务周转率，或会逐步并入一些大型、连锁的集团之中，抱团取暖。

　　在这种情况下，年轻人应该依然可以维持基本的生活，相关的企业也可以维持基本的运作，但他们如果指望在这种背景下能够自己买房，至少在群体性上没有特别大的可能，因为无论是行业及个人在资产端始终无法必要的积累。

　　年轻人很难找到希望，因为他们中的绝大部分以他们可能获得的工资性收入，维持勉强的生活就已不易，更别说去储蓄、去买房。对于这部分人群，可以预见的是：

　　一是这一代年轻人中啃老的比例会进一步增加。5年之后，社会主流的年轻人群大致会集中在95-00年附近，而他们的父母大致集中在65-75后，65-75后人群相较而言，无论在社会层级还是经济积累上都会远远超过他们的子嗣，因此，代际间的财富转移现象可能会比现在出现的更为频繁。

　　二是这一代年轻人的自主性会进一步减弱。由于他们始终无法与上一辈在经济上实现完全的，因此，他们也无法完全摆脱上一代对他们所的，这一群体整体的成熟程度可能延后，持有今早有酒今朝醉心态的人可能会越来越多。

　　三是中国整体的城市化进程可能会减速。过去30年，中国经济快速城市化的背后是存在着众多勤劳致富、阶层跃迁的机会，但这样竖子成名式的机会正变得越来越少，新来的年轻人想在大城市立足将变得越来越难。未来，年轻人如果真的要想在大城市立足，可能更需要看他们的父辈是否有能力为他们在工作机会及置办房地产等关键方面提供更大的帮助。因此，拼爹的情况可能会比现在任何情况都来的严重。而显然在这种模式下，指望更多的人从三四线城市来到一线城市定居是很难的。

　　随着一线城市房价的高企，企业所从事的行业会和地域实现高度的绑定，并逐步固化。

　　一线城市最中心的区域必定只适合金融及互联网等少数行业存活，而其他服务、快销行业的办公场地必然只适合在相对偏远的地段存活，至于传统的一、二产业，则将主要集聚在三四线城市。

　　同时，由于行业与地域之间的高度绑定，一定程度上也会造成城市化进程的进一步减速，因为在三四线城市的一、二产业所创造的收入及积累的经验，很难在一线城市得到应用并获得价值变现。

　　此外，尽管当前很多人都在提双创，但对于创业公司而言，届时他们的状态可能会比当下更恶劣。

　　这里面一方面是房租等固定成本的问题，另一方面是创收的难度增加了。过去10年间，创业公司所希望影响的人群主要是年轻人群，但随着年轻人群可支配收入及人群总量的减少，赚钱无疑变难了。

　　如果指望影响商业价值更高的75-85后，由于这部分人群的行为习惯已经基本固化，在同类服务的水平下，对于大品牌的认知及认可程度更高，因此，要这部分人群，对于创业公司而言，也不太容易。

　　在这种成本高度刚性，但盈利不确定性却很强的商业下，外加PEVC的整体降温，初创企业的试错成本无疑是很高的，任何一次判断错误可能就意味着。

　　这显然不是一个健康的现象，因为年轻人和新生的企业在这种下是很难成长的，但这可能就是一线万以后的一个必然结果。

　　写到这里，突然想起《三体3》里二向箔在太阳系的展开过程，所有移动速度低于光速的物体最终都无法逃脱它的范围。

　　房价也是如此，当房价成为所有资产范围内增速最快的一项资产之后，我们所有人都必须和不断的增长房价进行赛跑，房价就犹如一个不断将世界二维化的二向箔，只有达到或超过它的增速时，才可能不被二维化。

　　否则，就会被永远地困在二维世界里，虽不至于像《三体》中那样立刻陨灭，但也只能勉强维生，先前提到的一、二产业及与大众消费息息相关的餐饮、服务及必要消费领域均是很好的例子。

　　房价通胀、物价通缩、阶层固化、看不清未来而又苟活于人，这可能就是新一代年轻人即将面对的未来，他们中的绝大多数很可能终身都无法摆脱这个时代所带来的烙印。