2013年海南楼市调查:崩盘论是否系误读
在海南楼市“崩盘论”被炒得火热之际,我来到了漩涡的中心三亚。在海南楼市“崩盘论”被炒得火热之际,我来到了漩涡的中心三亚。
1月23日,刚到三亚。和、海南的朋友通了几个电话,结果所有人一听到我来三亚了,第一反应都是:去调查崩盘论吧。其实我真不是特地为这事过来的。但无论如何解释,无论最开始因为什么事通的电话,最后的话题都聚焦到了“崩盘论”。
在三亚几天,能够感觉到热议的“崩盘论”对市场带来的一时困绕。有购房者问我:“都说海南楼市要崩盘了,但我们怎么没感觉呢?您是专家,帮我们分析分析。”本来还想说几句,一听称我为“专家”,立马苦笑收声了。一些开发商也同样苦笑着摇头:“让我们感觉头疼的,不是没人买房,而是热炒崩盘论之后,所有客户都会问问是咋回事。有的销售员一天接几十个电话进行解释,其他事都没法干了。”
1月24日遇到的一件事,其实很能代表三亚楼市的真实现状。当时正采访三亚某项目的总经理。采访途中有销售人员反映,一位来自东北的富二代,打算在该项目买2000万元的别墅和商铺。一听到这消息,那位总经理立马跟我说了句报歉,就亲自接待客户去了。
在以往,这种待遇并不多见。反而不时会出现客户拿着整袋子现金连夜排队抢购的现象。上述总经理感慨说:“这种转变,说明海南楼市的竞争加剧了。但这种激烈的竞争,是有利于楼市健康发展,有利于买方市场的。”
一方面,2012年三亚绝大多数项目确实卖得不如2011年。据了解,大部分楼盘销售下降了10%左右。因此,2013年的春节销售旺季,各个开发商都希望先发制人,抢占客源。
但另一方面,市场的良莠不齐也得以大浪淘沙。一些中小开发商资金链紧张,想薄利多销,但产品不追求品质,只是简单地盖个房子而已,更别说物业和了。但购房者早已过了“饥不择食”的时代了,结果可想而知。
品牌开发商持续看好,中小开发商大浪淘沙。这就是海南楼市的真实现状。其实这种行业洗牌格局,与、与全国楼市的当下走势基本一致。只不过由于海南楼市曾经的特殊历史,和更多靠外埠客户的特点,被夸大、成“崩盘论”了。
不少海南房地产业人士与我交流时都表示,最担心的是本来良性的行业洗牌过程,因为担心“崩盘论”发酵,被人为终止。“就像万科总裁郁亮所提出的“洗澡论”一样,让房地产业一次调整到底对行业健康发展更有利,不能每次洗澡洗一半,过段时间又来一次。”
在三亚采访几天,记者从三亚湾、亚龙湾到清水湾、土福湾一走来,发现即使在“崩盘论”影响下,三亚也还处于楼市旺季,即便需要开车走很远的才能到,在陵水的一些清水湾项目都依然卖得不错。
三亚的万科湖畔度假公园,是千亿龙头房企万科进入三亚的第二个度假地产项目。记者以购房者身份咨询时,看到现场有有20多且客户在进行洽谈。该项目此前传闻是打八折。而记者咨询的结果是,目前售价2万左右,始终没有降过价。另外,海南万科2013年1月销售额达5亿,同比上涨50%。
而我从三亚市房管局了解到,1月份以来,每天三亚市楼市签约在50-100套左右,一直稳定上涨,对于三亚的库存来说,是个去化速度很快的节奏。
“崩盘论”已被证谬,而海南楼市在洗牌过程中出现的两大趋势,更值得我们去分析和研究。
第一、品牌开发商和中小开发商“两重天”。目前三亚市场上开发商大部分是万科、华润、雅居乐、绿城、鲁能这样的品牌开发商,他们资金相对充裕,只是卖多卖少的问题,目前并不存在资金问题。有一名营销总监就很坦率地说:“我们项目第一期就把所有土地款和成本收回来了,后面还要开发到2020年,老板是控制节奏,不让卖快。”同时,中小开发商的日子确实越来越难过了,这也正是“崩盘论”中一些个案的来源。“其实所谓的崩盘,我的理解是海南北纬18度以北的小区域小开发商会被淘汰,而万科等大品牌开发商,因为品牌,服务,产品等优势,市场份额会进一步提升。”上述营销总监表示。
第二、三亚、海口与其他海南二线城市,产品逐渐细分。海南国际旅游岛规划出台后,以前楼市热点过度聚焦于三亚、海口的情况正在发生改变。文昌、万宁等二线海南城市的房地产行业也在快速发展。从而形成了产品的区域化细分。在三亚以及周边的陵水县等地方,项目越高端卖得越好。那些低端的项目反而是在文昌、万宁等二线海南城市卖得好。
1月27日晚十点,终于飞到并且堵了一回到家后,第一时间把我这几天的一些感受写出来。这也是自时代的特点。一些过激的言论,能第一时间通过社会化平台的资讯互动,回归事实的本来面目。
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