2015海南楼市 变与不变

　　法制晚报讯（记者崔陆鹏）

　　公积金改革

　　2014年7月1日至2015年6月30日，海南省各市县职工住房公积金缴存基数上调。

　　2014年10月9日，住建部、财政部、人民银行联合出台“公积金新政”。要求各地放松公积金贷款条件，公积金将实现异地互认等。

　　影响：住房公积金缴存基数的上调，使得市民住房公积金受益面在扩大，自住购房还贷压力得到不同程度的减缓。

　　2014年10月份的“公积金新政”，加强了住房公积金的互助作用，使得缴存职工能够尽快享受到低利率的公积金贷款，缩短了等待时间。

　　营销手段竞技

　　2014年，海南楼市一路下行。自5月份雅居乐房价大跳水之后，随着楼市持续低迷，开发商开始主动寻求出路——分销布局、促销走量、礼品诱惑、活动促销、全民营销、零首付、房产众筹等营销手段，同步登台竞技。

　　影响：活跃新颖的营销手段，切实给开发商去化带来了积极影响。但房地产项目的前期规划和产品设计才是决定项目未来销售成绩好坏的根本。

　　房贷新政

　　2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对首套房实行“认贷不认房”政策。

　　对于购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　影响：2014年10月，房贷新政落地海南，结清房贷者可按首套房再贷款。海口地区首套房贷首付三成，利率执行基准利率水平，信用资质较好的客户甚至可享受利率打折优惠。

　　央行降息

　　2014年11月21日下午，中国人民银行发文，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

　　影响：央行降息提振了海南楼市信心，但并没导致银行加大对房地产的支持力度，更没有改变房地产市场的下行大趋势。

　　恒大海口文化旅游城热销

　　2014年12月14日，恒大海口文化旅游城开盘当日狂销2260套，成交金额达到22.3亿元。创下海口单盘日销量的新高，荣登海口楼市销冠位置。

　　影响：恒大海口文化旅游城的热销，大大提振了海南楼市信心，也表明了精准的营销策略和好的产品，才能经受得住楼市调整期的洗礼。

　　“新常态”

　　最能代表过去一年中国经济发展状况以及未来2015年经济工作的关键词非“新常态”莫属。与此同时，众多专家也声称，中国房地产步入新常态，即速度慢下来、结构优化和利润下降。

　　影响：众多业内人士表示，房地产市场的“新常态”，事实上是回归到正常状态。去库存，仍会是2015年中国楼市的主基调。

　　业内声音

　　海南雅居乐副总经理齐志辉

　　2014年是富于变化的一年。从价格来看，2013年年底的价格战一直持续全年，清水湾、海口西海岸等片区价格激战厉害；从政策来看，各种利好的金融、楼市政策出台，一定程度上对楼市有所好转。此外，分销扮演了重要角色，出现乱象、反分销、分销商联盟等都说明2014年开发商之间存在激烈的竞争。

　　2015年很可能将持续2014的竞争和乱象。目前海南房产供大于求，供求关系不平衡，且产品同质化很严重，存在比较大的危机。2015年，海南将会出现很多主打文化牌的项目，由从前主打自然转到人文价值上来。

　　半山半岛集团副总裁徐能力

　　2014年整个海南楼市的日子“不好过”，受到整个经济大环境影响，呈现下滑趋势。目前，全国房地产都面临转型的情况，海南的旅游地产肯定会受到波及。面对2015年，开发商应抱有乐观的心态，旅游逐渐成为生活的一部分，海南优越的自然环境受到旅游刚需人群的追捧，旅游地产必然会再发展，并且发展更好。

　　富力海南公司常务副总经理简毓萍

　　2014年海南楼市受到外部影响，整个楼市并不活跃，购房者的信心不大，其接受的心理预期里的价格非常低，很多房企也为了契合购房者的心理，选择降价甚至价格战，从而导致了一定的恶性循环。

　　纵观2014一年，整个海南市场都面临着量价齐跌的情况。

　　2015年，这种情况会再持续一段时间，等全国楼市形势好一点，海南楼市应该才会有明显好转。

　　此种情况下，对于开发商来说必须做好产品、服务等方面，才能最终吸引购房者，而不能一味比拼价格。

　　碧桂园海南区域营销总经理梁智翔

　　回望2014年，并没有年初估计的那么悲观，整个海南楼市成交处于一个稳健的状态之中。楼市并没有大起大落，三亚、海口以及东线的成交量还是不错的，而且趋于一个相对健康的、理性的过程中，卖得好的项目主要还是靠品质、服务取胜。

　　展望2015年，应是理性的延续，海南楼市会变得更好些，度假、养老变成刚需，促进发展。海南拥有足够的吸引力，但基础设施还有待完善，这样其将会发展更好。

　　绿地集团海南事业部常务副总经理方东兴

　　2014年海南楼市成交量相较于2013年是有所下滑的，房价也都呈现下调趋势，但总体来看是比较平稳的，和全国经济大环境、全国楼市的情况是匹配的。政策方面，政府把限购放开，逐步让市场来决定，是一个很好的发展方向。

　　2015年，政策方面应该会放得更开，可能三季度时会完全放开，对海南楼市更加利好，虽然目前面临库存较高的情况，但这属于海南楼市的通常情况，因此2015年不会悲观。

　　海南克而瑞总经理沈虹

　　2014年是海南楼市波动比较大的一年，南北两极分化较大，政策出台紧密程度差距也很大。海口政策很积极，由于刚需市场的支撑，整年海口楼市是比较稳健的。三亚主要以旅游地产支撑，受到全国楼市、经济下行压力影响，三亚楼市相对波动更大，且也出现了两极分化。

　　以极致资源占有优势的高端项目比较坚挺，而旅游刚需的房源价格、成交都下行很大。

　　这种市场属于楼市的自我调整期，此种趋势在2015年并不会得到很大变化，由于受到全球、全国的经济投资、资金回流等影响，海南楼市的成交、房价可能会和2014年相差不大。

　　海南中原总经理余涛

　　受到全国市场波动的影响，2014年的海南房地产市场跌宕起伏，从年初的市场萎靡，到限购、限贷政策的放松，以及年底的复苏，海南房地产市场可谓经历了一轮大洗牌，淘汰者有之，越加强大者亦有之。纵观全年，分化与回归是全年的主基调。绿地、保利、招商、恒大、碧桂园等众多品牌开发商纷纷大手笔取地，积极布局海南，甚至出现多个项目同步推进的情况。

　　2015年是机会与威胁并存的一年。首先，政策、信贷环境有望进一步好转，市场预期转向，为房地产的复苏带来了机会；但另一方面，巨大的库存压力以及客户购买行为的日趋理性将迫使我们回归市场本质，关注客户需求、产品品质，注重营销策略的应用。

　　文/记者崔陆鹏

　　制图/廖元