房地产金融戴上“紧箍咒”

　　56次，据中原地产研究中心统计，7月份全国房地产调控政策次数再度突破年内记录。这也使得年内全国房地产调控政策高达307次，比去年同期的260次上涨了18%。而在6月份房贷利率连降趋势终止、出现回弹以后，杭州、广州、苏州、无锡等多地在近日均传出房贷利率上浮、审批速度放慢的信号。

　　继4月19日中央政治局会议重申“房住不炒”之后，楼市调控在近期再度升级。7月30日，中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；而央行在7月29日召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上，也指出房地产行业占用较多的信贷资源。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，在房地产政策最密集的2019年，过去很少提及的房地产金融风险被密集提及。累计来看，今年以来，中央各部委已经发布过15次讲话或政策，都要求注意防范房地产金融风险。

　　在国家和监管层持续释放紧缩信号，不断推进落实房地产长效调控机制的背景下，不论是针对居民的房贷业务，还是针对房企的融资，都有很大可能将进一步收紧。

　　多地房贷利率收紧

　　从房贷利率来看，据《金融时报》记者走访调查了解，今年以来，北京地区主要中资银行的房贷利率都维持在最少上浮10%的水平，即使是在利率持续走低的前5个月也没有变化。而据一位房产中介介绍，在近期，银行对房贷资格的审查有所加强，放贷的速度也略有下降。

　　和北京现在的“按兵不动”不同，全国多地的房贷利率上涨趋势进一步显现。上半年，杭州首套房贷利率普遍执行上浮5％至8％，而现在，不少银行已经开始执行首套基准上浮8％或者10％的政策。

　　一线城市中，广州市在6月份就已出现反弹。据融360大数据研究院发布的数据显示，6月份广州有6家银行调高了房贷利率水平，光大银行更是率先将首套房贷款利率调整至基准上浮20%。

　　事实上，银行房贷利率的拐点在6月份已经出现。据机构的数据显示，6月份，全国首套房贷款平均利率为5.423%，较上月的5.416%略有上涨。二套房贷款平均利率为5.75%，同样高于上月的5.74%。

　　“7月份，部分地区的房贷利率频频调高，而开始上调房贷利率的城市也越来越多。不过，中央政治局会议对房贷利率的具体影响现在还无法确定，需要结合未来会不会出现一些具体的调整措施以及住房市场的交易活跃度来看。” 融360大数据研究院分析师李万赋对《金融时报》记者表示。

　　严控房地产信贷

　　“我们会严查‘首付贷’。对于各类消费贷产品，在放款后，我们会监测借款人银行流水的走向；而像装修贷这类有特定用途的贷款，还需要核实发票。一旦被查明发现贷款资金是用于购房首付，我们会要求其提前还贷。”某股份制银行有关人士表示。

　　房贷业务存在的风险，已经引发了监管层的高度重视。“近年来，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。”央行党委书记、银保监会主席郭树清在6月份举行的陆家嘴论坛上表示。

　　对此，在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上，央行提出要保持房地产金融政策连续性稳定性。要保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。

　　李万赋认为，“下一步，银行可能会适度调整个人住房贷款的条件及额度，同时，提高消费贷和个人经营贷款在零售贷款中的占比，并严控消费贷资金流向楼市。”

　　与此同时，房地产行业融资的问题也引起重视。“一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。” 郭树清在陆家嘴论坛上表示。

　　在7月份的56次房地产调控中，有接近10次调控内容都是中央部委发布的，其中，针对房地产企业资金收紧的内容非常多。“特别是7月份来，连续两次针对房地产信托及美元债，均单独针对房地产发布资金收紧政策。对政策的收紧预期越来越强。” 张大伟表示。

　　而在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上，央行也要求加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

　　“对公方面，银行或将提高房地产开发贷贷款的条件，同时把更多信贷资金投向国家目前鼓励的制造业、中小微企业等方向。” 李万赋预测说。

　　构筑长效机制

　　“本次中央政治局会议将成为房地产调控又一个阶段升级的标志。” 张大伟表示，7月份是房地产调控再次升级的一个节点，当月不仅各地房地产调控政策内容继续频繁发布，中央也首次明确不将房地产作为刺激经济的工具，长效机制将继续加快落地。

　　“在经济下行压力加大的背景下仍然强调‘房住不炒’，反映出决策当局对房地产调控态度之坚决。”兴业研究认为，此次中央政治局会议要求“落实房地产长效管理机制”，意味着房地产调控将延续偏紧的基调，调控政策也将更加具有稳定性和连续性。随着调控的长效化，市场对于房价的预期也将更为稳定，下半年房地产销售可能继续下滑。

　　与前次中央政治局会议相对比，本次会议未提及“因城施策”、“一城一策”等内容，对此，中信证券首席经济学诸建芳认为，下半年房地产政策相比于上半年将有所收紧，这与目前对房地产企业的融资支持收紧也是一致的。

　　“楼市调控严格，针对房价上涨的‘打补丁’措施依然不断出现。预计2019年下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。” 张大伟认为。

　　“从信贷利率角度看，也不排除针对房地产的利率再次提高。” 张大伟表示，只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。目前，房地产政策依然是除信贷以外的政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持较紧状态。（来源：金融时报）