信托公司优化房地产项目结构

　　日前有报道称有信托公司暂停所有房地产类项目募集，已募集的此类项目也会退款。对此，光大信托一位高层人士表示，只是对房地产项目进行结构优化。

　　记者了解到，今年5月份以来，房地产融资环境出现边际收紧趋势，房企境内外融资规模明显回落。有分析认为，目前情况将会促使行业集中度进一步提升。

　　昨日午后，有报道称光大信托发布紧急通知称，截至昨日12时暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销），12时后已募集的此类项目全部退款。同时有报道称，国投泰康信托也暂停了房地产类信托项目，已经打款的项目目前也全部退款了。

　　对此，光大信托一位高层人士表示，只是对房地产项目进行结构优化。

　　银保监会严管房地产信托

　　光大信托上述一位高层人士表示，实际情况是，按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。光大信托坚持房住不炒，重点支持与政策导向一致的住房保障项目。

　　根据媒体报道，中国银保监会有关部门负责人近日表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日对部分信托企业开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

　　记者从多位知情人士处获悉，部分地区银保监局已召集辖区内信托公司开会，进一步对地产信托融资提出要求：要求信托公司地产信托业务事前报告，监管部门将进行逐笔审核；仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式的业务报告；对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务，将严肃追究合规审查责任。

　　光大信托2018年年报显示，房地产信托业务规模为758.83亿元。

　　某信托公司内部人士对记者表示，做为房企融资的重要一环，房地产信托曾是信托公司的一项重要业务来源，主要是因为房地产信托产品一般表现稳定，收益也高，基本都能给到8%左右的收益，不能兑付的情况极少。同时，信托公司对于涉房项目收费也远高于其他业务，相对于通道业务0.2%的手续费，房地产业务高达1.5%。

　　用益信托网研究员帅国让告诉记者，从月度数据来看，房地产类信托在2019年3月达到募集规模的巅峰，4、5、6三月募集规模有起伏变化，但月募集规模均在600亿元以上。房地产信托在集合信托产品的地位上升，在信托业的业务转型期，房地产信托构成了信托行业管理规模的重要支撑点，短期内难以出现明显的下滑。

　　值得注意的是，虽然从信托公司角度看，房地产类信托规模短期难以出现大下滑，但2019年5月至今，房地产行业融资环境边际收紧的趋势较为明显。

　　5月17日，银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号），在银行和非银（信托）领域规范地产融资。根据银保监会网站，不少金融机构近期因涉房信贷而被处罚，工行、农行等大型国有银行都未能幸免。

　　数据显示，2019年上半年房地产企业整体融资规模明显提升，一季度融资总额为4250亿元，同比增长16%，创下2017年以来的最高值。但二季度开始融资环境再次出现转向，4~6月融资总额为2919亿元，同比下滑22%，单月融资总额分别同比下滑22%、18%和26%。特别是5月和6月份房企境内债、境外债和信托为代表的融资规模明显回落。根据华泰证券统计，5月境内债发行规模仅为417亿元，环比下滑55%，同比增长8%。6月发行规模进一步收缩至347亿元，环比下滑17%，同比下滑20%。

　　克而瑞数据也显示，2019年5月和6月，95家典型房企境内债融资额分别为151亿元和110 亿元，连续出现环比下滑。

　　在境外融资方面，2019年1~4月境外债发行规模为2254亿元，同比继续增长41%，仅前4月发债量已达到2018全年的68%。但5月以来，境外债融资同样出现明显收缩。2019年5月房地产行业境外债发行规模仅为80亿元，环比下降89%，同比下降62%，6月发行规模恢复至225亿元，但仍低于1~4月的发行规模。

　　焦点关注

　　融资收紧销售回归理性令行业集中度提升

　　在销售面积增速回归理性及对未来融资预期收紧的背景下，多数机构认为，有望进一步提升行业集中度。

　　国家统计局数据显示，今年前5个月，全国商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1~4月份扩大1.3个百分点。商品房销售额51773亿元，增长6.1%，增速回落2个百分点。

　　申万宏源房地产行业分析师王胜分析指出，今年5月商品房销售面积增速转负，预计7月调整度加大，今年三季度同比增速可能会降至-4.0%，全年增速-4.3%。

　　房企资金到位情况也出现回落。今年前5个月，房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%，增速比1~4月份回落1.3个百分点。其中，国内贷款10762亿元，增长5.5%；自筹资金20276亿元，增长4.1%；定金及预收款22395亿元，增长11.3%；个人按揭贷款10251亿元，增长10.8%。

　　王胜认为，若未来融资收紧，行业集中度将进一步提升。长城证券分析师陈智旭称，近期重点城市新房成交基本维持平稳，重点二、三线城市楼市略有回暖，如果未来资金面收紧可能将进一步加大房企间的分化，规模较大杠杆率较低的龙头房企优势或将更为凸显。

　　“我们认为大部分优质房企现金流影响有限。相对而言，融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企发展空间更为明确。”华泰证券房地产行业分析师陈慎指出。